やがて書きあぐねし凡情

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再建築不可物件はどうすれば延命できるのか

建て替えをしようと思ったら、自宅が再建築不可物件だと分かって驚かれる方がいます。この再建築不可物件は、泣く泣く手放さざるを得ないのでしょうか。再建築不可物件はどうすればの延命できるのかについてみていきましょう。

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無接道による再建築不可

どういう理由で再建築不可なのかによって対応策が変わってきますので、ここでは、接道していないケースの再建築不可物件について接明します。

接道していないケースというのは、建築基準法上の道路に2m以上接していないものです。たとえば戦前からの古い家があるとします。ここには人が住んでいますから、当然日常生活に支障のない通路はあります。この通路が、建築基準法施行日の昭和25年11月23日以降「道路」として扱われることなく今日に至っているようなケー スです。

このような建物は、いくら建て替えたいと思っても新築は一切認められません。たとえば半分が極端に老朽化しているので、半分だけ解体してその跡に同じものを建て直そうとしても、その行為は、法的には「増築」とみなされます。つまり、既存不適格の扱いが解除されて、たちまち現行法規が適用されるのです。

たまに「柱を一本だけ残せば、どんな建て直しもできるのだ」と言う人がいます。私も実際に何度か耳にしました。しかし「柱一本」は事実上の全面解体であり、その後の行為は「新築」と扱われても反論できないことは明白です。

それでは、家の各コーナーの柱とこれを繋ぐ梁を残した場合、つまり家のフレームはかろうじて残した場合はどうでしょうか。これも結論から言えばアウトです。この状態から元の家に再構築する行為は「大規模の修繕」もしくは「大規模の模様替え」になるからです。「大規模の……」を行うと既存不適格の扱いは解除されて、たちまち現行法規の適用をうけることになります。

建築確認申請は不要でも法の適用はある

「柱一本」の勘違いをする人はさすがに都市伝説と化したとしても、「大規模の……」をやっても問題ないだろ うと工事を進めるケースはたまにあるようです。勘違いしてもやむ得ない事情もあります。それは、200㎡以下の木造二階建ての住宅の場合、「大規模の修繕」「大規模の模様替え」に関しては建築確認申請を要さないからです。そのため、修繕と同様、現行法規も適用されないだろう勝手に解釈をして工事を進めてしまうのです。 いくら建築確認申請を要しないとはいえ、大規模の修繕・模様替えを行なえば、既存不適格は解除されると法文上明確に記されていますから注意が必要です。

したがって接道していない既存不適格住宅 を延命させるためには、「大規模の修繕」「大規模の模様替え」にならない単なる「修繕」の範囲で工事を進めなくてはいけません。たとえば、柱や梁だとそれ ぞれの部位の半分以下であれば「大規模……」にはなりません。10本柱があれば、5本までは可能ということです。

 

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 自治体の解釈で残される町家

最近では、古い木造家屋も自治体のストッ ク資産であるとの考えが浸透し、役所の方も延命のために柔軟な対応をするようになってきました。屋根は「瓦、野地板、垂木」を一つの部位としてとらえ て、瓦全面と野地板の一部であれば過半ではないとしている自治体もあるようです。

苦肉の策は階段です。法文どおりの解釈だと階段は「階段」というひとつ の構造物のメニューですので、一か所しかない階段を全面的に造り直すと、過半どころか100%の模様替えとなります。これをある自治体では、 元の階段が昔ながらの急こう配の体のものだった場合には、そもそもこれは梯子であり階段ではないので造り替えは可能だとしています。

当然突っ込みどころ はありますが、昔ながらの町並みを維持するためには、やむを得ない運用だと思います。原風景は一旦消滅すると、もう再構築できません。ヨーロッパのような 石造ならともかく、木造住宅で構成された日本の歴史ある町並みを残すのは並大抵ではできません。ここは知恵の働かしどころでしょう。